As Reservas de férias de curta duração podem estar muito condicionadas pela época do ano, pelos fins de semana e pelos períodos de elevada procura. Isto pode provocar calendários fragmentados, meses com baixa Ocupação e uma maior dependência de Reservas de última hora.
A estadia média permite-te ampliar a tua estratégia comercial e dirigir-te a hóspedes que precisam de Alojamento durante várias semanas ou meses, como profissionais deslocados, trabalhadores remotos, estudantes, famílias em transição ou pessoas que se mudam temporariamente.
Situação
Uma estratégia baseada unicamente em estadias curtas pode funcionar muito bem durante os períodos de elevada procura, mas também pode deixar lacunas difíceis de preencher durante a época média ou baixa.
Além disso, captar muitas Reservas curtas implica gerir um maior número de check-ins, check-outs, limpezas e comunicações. Isto pode aumentar os custos operacionais e reduzir a rentabilidade real de determinados períodos.
Com a funcionalidade de estadia média podes oferecer condições específicas para Reservas longas na tua Web: preços adaptados, cobranças mensais, Garantias diferenciadas e informação comercial direcionada a este tipo de hóspede.
Deste modo, uma mesma propriedade pode combinar Reservas de férias de curta duração com estadias de 28 noites ou mais, sem necessidade de mudar completamente o seu modelo de negócio.
O que vais aprender neste artigo?
Vais aprender a identificar quando a estadia média pode acrescentar valor ao teu negócio, que vantagens comerciais oferece e que aspetos deves analisar antes de a incorporar na tua estratégia de distribuição e preços.
Também descobrirás como utilizá-la para reduzir períodos vazios, diversificar a procura e construir uma fonte de rendimentos mais estável através do teu canal direto.
Vantagens
Maior estabilidade de rendimentos: as Reservas de várias semanas ou meses podem ajudar-te a garantir rendimentos durante períodos mais longos e a reduzir a incerteza associada à procura de última hora.
Menor dependência da época alta: a estadia média permite-te dirigir-te a segmentos que viajam por motivos profissionais, educativos ou pessoais e que nem sempre seguem os padrões tradicionais do turismo de férias.
Redução de lacunas difíceis de vender: uma Reserva longa pode cobrir períodos completos do calendário que, através de estadias curtas, seriam difíceis de ocupar de forma contínua.
Menores custos operacionais por noite: ao reduzir o número de check-ins, check-outs, limpezas e mudanças de hóspede, podes diminuir parte dos custos associados à rotação frequente.
Diversificação do público-alvo: podes atrair profissionais deslocados, trabalhadores remotos, estudantes, famílias em processo de mudança, pacientes que recebem tratamentos médicos ou pessoas que realizam obras na sua habitação habitual.
Maior competitividade do canal direto: a funcionalidade permite aplicar tarifas, pagamentos e condições específicas na tua Web, ajudando-te a construir uma proposta comercial diferenciada para Reservas longas.
Cobranças adaptadas a valores elevados: os pagamentos mensais permitem evitar que o hóspede tenha de pagar toda a estadia num único pagamento e facilitam um planeamento financeiro mais claro para ambas as partes.
Quando deves utilizar esta funcionalidade?
Deves utilizar esta funcionalidade quando quiseres ampliar a tua oferta para além do aluguer de férias tradicional e captar Reservas de 28 noites ou mais.
Pode ser especialmente interessante quando:
tens baixa Ocupação durante determinados meses;
geres propriedades em zonas com procura profissional, universitária, sanitária ou empresarial;
queres reduzir a dependência dos fins de semana e da época alta;
detetas lacunas longas entre Reservas que são difíceis de preencher;
precisas de uma alternativa comercial para propriedades com menor procura de férias;
queres aumentar a Venda direta a partir da tua página Web;
dispões de Alojamentos adequados para viver e trabalhar durante várias semanas.
Não é necessário aplicar a estratégia a todo o teu inventário. Podes começar pelas propriedades que tenham melhores características para este segmento e ampliar a oferta depois de analisares os resultados.
Antes de começar
Convém rever previamente:
a Ocupação e o preço médio de cada Alojamento por época;
os períodos do ano em que aparecem lacunas longas ou baixa procura;
os custos de fornecimentos, limpeza, manutenção e atenção ao hóspede;
a legislação aplicável às estadias de média duração no teu mercado;
as características e serviços de cada propriedade;
a procura potencial existente na zona.
Também é recomendável calcular o rendimento líquido esperado de uma Reserva longa e compará-lo com o rendimento provável de várias Reservas curtas durante o mesmo período.
Uma tarifa mensal inferior à soma das tarifas de férias não implica necessariamente uma menor rentabilidade. A redução de custos operacionais, noites vazias e comissões de distribuição pode compensar parte dessa diferença.
Segue estes passos
1. Identifica as propriedades com maior potencial
Analisa que Alojamentos são adequados para hóspedes que permanecerão várias semanas. Dá prioridade a propriedades com boa ligação à internet, cozinha equipada, máquina de lavar roupa, espaço de arrumação e uma zona confortável para trabalhar.
A localização também é importante. A proximidade a centros empresariais, universidades, hospitais, transportes públicos ou zonas urbanas pode aumentar a procura.
2. Define o objetivo comercial
Determina que problema queres resolver através da estadia média.
Por exemplo:
aumentar a Ocupação na época baixa;
cobrir lacunas longas no calendário;
gerar rendimentos mais previsíveis;
atrair um novo segmento de clientes;
reduzir a rotação de hóspedes;
potenciar as Reservas diretas.
O objetivo escolhido ajudar-te-á a decidir em que Alojamentos ativar a funcionalidade, durante que datas e com que nível de preços.
3. Desenha uma estratégia de preços sustentável
Estabelece tarifas específicas para as Reservas longas tendo em conta:
o preço de mercado de Alojamentos semelhantes;
a duração habitual da procura;
os custos dos fornecimentos incluídos;
os gastos operacionais;
a sazonalidade;
a rentabilidade mínima desejada;
a poupança gerada por uma menor rotação.
Evita aplicar um desconto padrão a todas as propriedades. A tarifa deve responder ao potencial de cada Alojamento, à época do ano e ao objetivo comercial definido.
4. Adapta as condições de pagamento e a Garantia
Avalia a possibilidade de dividir o valor da Reserva em pagamentos mensais para facilitar a conversão e reduzir a barreira que representa um pagamento inicial elevado.
Define também uma Garantia adequada à duração da estadia, ao valor do Alojamento e aos riscos associados.
5. Comunica claramente a proposta
Explica na ficha do Alojamento as condições específicas da estadia e destaca os serviços mais relevantes para este público.
O hóspede deve compreender facilmente:
que gastos estão incluídos;
como serão realizados os pagamentos;
que Garantia será aplicada;
que serviços oferece o Alojamento;
quais são as condições da Reserva;
porque é que a propriedade é adequada para viver durante várias semanas.
6. Guarda, confirma e revê
Depois de configurares a funcionalidade, verifica o comportamento dos preços e dos pagamentos realizando uma simulação de Reserva a partir da tua Web.
Revê especialmente se todas as épocas necessárias têm uma tarifa definida e se a informação mostrada ao hóspede é clara e coerente.
Resultado esperado
Depois de aplicares esta estratégia, as tuas propriedades poderão receber Reservas de 28 noites ou mais a partir da tua página Web com preços e condições adaptados a este tipo de procura.
O resultado esperado é uma combinação mais equilibrada entre estadias curtas e médias, que permita:
melhorar a Ocupação durante os períodos de menor procura;
reduzir lacunas prolongadas no calendário;
gerar rendimentos mais estáveis;
diminuir a rotação operacional;
atrair novos perfis de hóspede;
aumentar o peso da Venda direta.
O impacto dependerá da localização, do tipo de Alojamento, da estratégia de preços e da procura existente em cada mercado.
Próximos passos recomendados
Depois de compreenderes a estratégia, revê como configurar a estadia média nos teus Alojamentos, incluindo a duração mínima, as tarifas, os pagamentos mensais, a Garantia e as observações visíveis para o hóspede.
Por exemplo, podes começar por ativar a funcionalidade apenas em alguns Alojamentos e durante os meses em que historicamente registas menor Ocupação.
Também convém preparar uma estratégia específica de comunicação e comercialização para este segmento. Destaca na tua Web serviços como o wifi, o espaço de trabalho, a cozinha equipada, a máquina de lavar roupa, a arrumação e a proximidade a pontos de interesse profissional ou educativo.
Limitações e considerações
Tem em conta que:
as tarifas e condições específicas de estadia média aplicam-se às Reservas realizadas a partir da Web e às Reservas manuais;
estas condições não se sincronizam atualmente com as OTAs;
os descontos, suplementos, códigos promocionais, tarifas não reembolsáveis e ferramentas externas de preços dinâmicos não se aplicam às tarifas de estadia média;
se não configurares uma tarifa específica, podem ser utilizadas as tarifas de estadia curta;
se deixares períodos sem tarifa dentro da Configuração de estadia média, as Reservas podem ficar bloqueadas para essas datas;
as políticas de cancelamento continuam a depender das condições gerais da Reserva;
os métodos de pagamento utilizados serão os configurados nas condições da Reserva;
as restrições e obrigações legais podem variar consoante o país, a região e a duração da estadia.
Antes de comercializares Reservas longas, revê sempre a normativa local e as implicações fiscais, contratuais e operacionais correspondentes.
Boas práticas
Revê com frequência a Ocupação, o preço médio, a antecedência da Reserva e a duração média das estadias.
Analisa separadamente os resultados de cada propriedade e de cada época. Uma estratégia que funciona num Alojamento urbano pode não ser adequada para uma propriedade puramente de férias.
Flexibiliza restrições apenas quando fizer sentido comercial.
Não tomes decisões baseadas unicamente na percentagem de Ocupação. Uma Ocupação elevada nem sempre garante maior rentabilidade se a tarifa for demasiado baixa ou se os custos incluídos forem elevados.
Compara o rendimento líquido de uma Reserva longa com o rendimento líquido esperado das Reservas curtas que poderia substituir.
Inclui uma estimativa realista dos consumos de eletricidade, água, climatização e internet ao calcular a tarifa.
Define claramente que fornecimentos estão incluídos e se existe algum limite de consumo.
Utiliza fotografias e descrições que ajudem o hóspede a imaginar-se a viver na propriedade, e não apenas a passar férias.
Destaca especialmente:
wifi rápido e estável;
secretária ou espaço de trabalho;
cozinha completamente equipada;
máquina de lavar roupa;
armários e espaço de arrumação;
boa iluminação;
transportes públicos;
serviços próximos;
condições de pagamento claras.
Começa com um grupo reduzido de Alojamentos, mede os resultados e amplia a estratégia gradualmente.
Caso prático
Desafio: Uma agência deteta que vários dos seus apartamentos urbanos apresentam uma Ocupação elevada no verão, mas acumulam lacunas de quatro a oito semanas durante o outono e o inverno.
Análise: Estas lacunas são difíceis de preencher através de Reservas de férias porque a procura de fim de semana não permite ocupar o calendário de forma contínua. Além disso, os frequentes check-ins, check-outs e limpezas reduzem a rentabilidade das Reservas curtas durante a época baixa.
Decisão estratégica: A agência ativa a estadia média nos apartamentos mais bem localizados e cria tarifas específicas para Reservas de 28 noites ou mais. Também configura pagamentos mensais, adapta a Garantia e destaca na Web o wifi, a secretária, a cozinha equipada e a proximidade aos transportes públicos.
Resultado esperado: A agência consegue atrair profissionais deslocados e trabalhadores remotos, preencher várias lacunas da época baixa, reduzir a rotação de hóspedes e gerar uma previsão de rendimentos mais estável.
Para ver como configurar tudo corretamente, consulta o artigo “Estadia média: Potencia a tua Web oferecendo aluguer de 28 noites ou mais”.
Funcionalidades relacionadas
Tarifas e épocas.
Regras de Ocupação e duração máxima da estadia.
Condições e métodos de pagamento.
Gestão de Garantias.
Extras personalizados por duração da Reserva.
Automatizações de comunicação no Harmony.
Modelos e contratos para hóspedes.
Indicadores de Ocupação, ADR e RevPAR.
Perguntas frequentes
A estadia média substitui as Reservas de férias?
A estadia média substitui as Reservas de férias?
Não. Ambas as estratégias podem coexistir numa mesma propriedade.
A funcionalidade permite aplicar condições de estadia curta às Reservas inferiores ao limiar configurado e condições de estadia média quando a Reserva atinge o número mínimo de noites definido.
Isto permite-te manter a procura habitual de férias e, ao mesmo tempo, captar Reservas longas quando isso for comercialmente conveniente.
Oferecer um preço mensal mais baixo reduzirá a minha rentabilidade?
Oferecer um preço mensal mais baixo reduzirá a minha rentabilidade?
Não necessariamente.
As Reservas longas costumam ter um preço por noite inferior, mas também podem reduzir as noites vazias, o número de limpezas, a rotação de hóspedes, as comissões de distribuição e outros custos operacionais.
Para avaliar corretamente a rentabilidade, compara o rendimento líquido total e não apenas o preço por noite.
Devo ativar a estadia média em todos os meus Alojamentos?
Devo ativar a estadia média em todos os meus Alojamentos?
Não. É recomendável selecionar as propriedades com melhores condições para este segmento.
Os Alojamentos urbanos, bem comunicados, com wifi estável, cozinha, máquina de lavar roupa, arrumação e espaço de trabalho costumam ter mais possibilidades de atrair procura de média duração.
Podes iniciar um teste com uma parte do inventário e ampliar a estratégia consoante os resultados.
Que duração mínima devo estabelecer?
Que duração mínima devo estabelecer?
A funcionalidade utiliza 28 noites como valor predefinido, embora devas escolher o limiar de acordo com a tua estratégia, a normativa local e a procura do teu mercado.
Antes de o alterares, analisa como isso afetaria as tarifas, os pagamentos, a operativa e a perceção do hóspede.
Que tarifa devo oferecer para uma Reserva de vários meses?
Que tarifa devo oferecer para uma Reserva de vários meses?
A tarifa deve cobrir os custos do Alojamento, os fornecimentos incluídos, a manutenção e a margem mínima esperada.
Também deve ser competitiva face a propriedades semelhantes e suficientemente atrativa para compensar o hóspede por se comprometer durante um período mais longo.
Não existe uma percentagem de desconto válida para todos os Alojamentos. A decisão deve basear-se em dados reais de procura, Ocupação e rentabilidade.
Posso utilizar a estadia média apenas durante a época baixa?
Posso utilizar a estadia média apenas durante a época baixa?
Sim. Podes criar tarifas para épocas concretas e utilizar a estadia média como ferramenta para cobrir os meses com menor procura.
Certifica-te de configurar corretamente todos os períodos em que queiras aceitar estas Reservas, uma vez que deixar datas sem tarifa pode impedir que o hóspede conclua a Reserva.
As condições de estadia média são publicadas nas OTAs?
As condições de estadia média são publicadas nas OTAs?
As tarifas, os pagamentos mensais e as Garantias específicas de estadia média não se sincronizam atualmente com as OTAs.
Esta estratégia foi pensada principalmente para as Reservas recebidas através da tua página Web e para as Reservas criadas manualmente.
Que informação devo destacar na página do Alojamento?
Que informação devo destacar na página do Alojamento?
Destaca as características que facilitam uma estadia prolongada: wifi fiável, zona de trabalho, cozinha equipada, máquina de lavar roupa, arrumação, climatização, transportes públicos e serviços próximos.
Também deves comunicar claramente os pagamentos, a Garantia, os fornecimentos incluídos e qualquer condição relevante para a Reserva.