Le prenotazioni vacanziere di breve durata possono essere fortemente condizionate dalla stagione, dai fine settimana e dai periodi di alta domanda. Questo può provocare calendari frammentati, mesi con bassa Occupazione e una maggiore dipendenza dalle prenotazioni last minute.

La media durata ti consente di ampliare la tua strategia commerciale e di rivolgerti a ospiti che necessitano di un alloggio per diverse settimane o mesi, come professionisti in trasferta, lavoratori da remoto, studenti, famiglie in fase di transizione o persone che si trasferiscono temporaneamente.

Situazione

Una strategia basata esclusivamente sui soggiorni brevi può funzionare molto bene durante i periodi di alta domanda, ma può anche lasciare vuoti difficili da coprire durante la media o bassa stagione.

Inoltre, acquisire molte prenotazioni brevi implica la gestione di un maggior numero di check-in, check-out, pulizie e comunicazioni. Questo può aumentare i costi operativi e ridurre la redditività reale di determinati periodi.

Con la funzionalità di media durata puoi offrire condizioni specifiche per prenotazioni lunghe sul tuo sito web: prezzi adattati, pagamenti mensili, depositi cauzionali differenziati e informazioni commerciali rivolte a questo tipo di ospite.

In questo modo, una stessa proprietà può combinare prenotazioni vacanziere di breve durata con soggiorni di 28 notti o più, senza dover cambiare completamente il proprio modello di business.

Cosa imparerai in questo articolo?

Imparerai a identificare quando la media durata può apportare valore al tuo business, quali vantaggi commerciali offre e quali aspetti dovresti analizzare prima di incorporarla alla tua strategia di distribuzione e di prezzi.

Scoprirai anche come utilizzarla per ridurre i periodi vuoti, diversificare la domanda e costruire una fonte di entrate più stabile tramite il tuo canale diretto.

Vantaggi

Maggiore stabilità delle entrate: le prenotazioni di diverse settimane o mesi possono aiutarti a garantire entrate per periodi più lunghi e a ridurre l’incertezza associata alla domanda last minute.

Minore dipendenza dall’alta stagione: la media durata ti permette di rivolgerti a segmenti che viaggiano per motivi professionali, educativi o personali e che non seguono sempre i modelli tradizionali del turismo vacanziero.

Riduzione dei vuoti difficili da vendere: una prenotazione lunga può coprire periodi completi del calendario che, tramite soggiorni brevi, sarebbero difficili da occupare in modo continuativo.

Minori costi operativi per notte: riducendo il numero di check-in, check-out, pulizie e cambi di ospite, puoi diminuire parte dei costi associati alla rotazione frequente.

Diversificazione del pubblico target: puoi attrarre professionisti in trasferta, lavoratori da remoto, studenti, famiglie in fase di trasloco, pazienti che ricevono trattamenti medici o persone che stanno effettuando lavori di ristrutturazione nella propria abitazione principale.

Maggiore competitività del canale diretto: la funzionalità permette di applicare tariffe, pagamenti e condizioni specifiche sul tuo sito web, aiutandoti a costruire una proposta commerciale differenziata per le prenotazioni lunghe.

Pagamenti adattati a importi elevati: i pagamenti mensili permettono di evitare che l’ospite debba pagare l’intero soggiorno in un unico pagamento e facilitano una pianificazione finanziaria più chiara per entrambe le parti.

Quando dovresti usare questa funzionalità?

Dovresti usare questa funzionalità quando desideri ampliare la tua offerta oltre l’affitto vacanziero tradizionale e acquisire prenotazioni di 28 notti o più.

Può essere particolarmente interessante quando:

hai una bassa Occupazione durante determinati mesi;
gestisci proprietà in zone con domanda professionale, universitaria, sanitaria o aziendale;
vuoi ridurre la dipendenza dai fine settimana e dall’alta stagione;
individui lunghi vuoti tra le prenotazioni che risultano difficili da coprire;
hai bisogno di un’alternativa commerciale per proprietà con minore domanda vacanziera;
vuoi aumentare la vendita diretta dal tuo sito web;
disponi di Alloggi adeguati per vivere e lavorare per diverse settimane.

Non è necessario applicare la strategia a tutto il tuo inventario. Puoi iniziare con le proprietà che hanno le migliori caratteristiche per questo segmento e ampliare l’offerta dopo aver analizzato i risultati.

Prima di iniziare

Conviene rivedere preventivamente:

l’Occupazione e il prezzo medio di ogni alloggio per stagione;
i periodi dell’anno nei quali compaiono lunghi vuoti o bassa domanda;
i costi di utenze, pulizia, manutenzione e assistenza all’ospite;
la normativa applicabile ai soggiorni di media durata nel tuo mercato;
le caratteristiche e i servizi di ogni proprietà;
la domanda potenziale esistente nella zona.

È inoltre consigliabile calcolare l’entrata netta attesa di una prenotazione lunga e confrontarla con il rendimento probabile di varie prenotazioni brevi durante lo stesso periodo.

Una tariffa mensile inferiore alla somma delle tariffe vacanziere non implica necessariamente una minore redditività. La riduzione dei costi operativi, delle notti vuote e delle commissioni di distribuzione può compensare parte di tale differenza.

Segui questi passaggi

1. Identifica le proprietà con maggiore potenziale

Analizza quali Alloggi sono adatti per ospiti che soggiorneranno diverse settimane. Dai priorità alle proprietà con buona connessione internet, cucina attrezzata, lavatrice, spazio di archiviazione e una zona comoda per lavorare.

Anche la posizione è importante. La vicinanza a centri aziendali, università, ospedali, trasporto pubblico o zone urbane può incrementare la domanda.

2. Definisci l’obiettivo commerciale

Determina quale problema vuoi risolvere tramite la media durata.

Ad esempio:

aumentare l’Occupazione in bassa stagione;
coprire lunghi vuoti del calendario;
generare entrate più prevedibili;
attrarre un nuovo segmento di clienti;
ridurre la rotazione degli ospiti;
potenziare le prenotazioni dirette.

L’obiettivo scelto ti aiuterà a decidere in quali Alloggi attivare la funzionalità, durante quali date e con quale livello di prezzi.

3. Progetta una strategia di prezzi sostenibile

Stabilisci tariffe specifiche per le prenotazioni lunghe tenendo conto di:

il prezzo di mercato di Alloggi simili;
la durata abituale della domanda;
i costi delle utenze incluse;
le spese operative;
la stagionalità;
la redditività minima desiderata;
il risparmio generato da una minore rotazione.

Evita di applicare uno sconto standard a tutte le proprietà. La tariffa deve rispondere al potenziale di ogni alloggio, al periodo dell’anno e all’obiettivo commerciale definito.

4. Adatta le condizioni di pagamento e il deposito cauzionale

Valuta la possibilità di dividere l’importo della prenotazione in pagamenti mensili per facilitare la conversione e ridurre la barriera rappresentata da un pagamento iniziale elevato.

Definisci anche un deposito cauzionale adeguato alla durata del soggiorno, al valore dell’alloggio e ai rischi associati.

5. Comunica chiaramente la proposta

Spiega nella scheda dell’alloggio le condizioni specifiche del soggiorno e metti in evidenza i servizi più rilevanti per questo pubblico.

L’ospite dovrebbe comprendere facilmente:

quali spese sono incluse;
come verranno effettuati i pagamenti;
quale deposito cauzionale verrà applicato;
quali servizi offre l’alloggio;
quali sono le condizioni della prenotazione;
perché la proprietà è adatta per vivere diverse settimane.

6. Salva, conferma e verifica

Dopo aver configurato la funzionalità, controlla il comportamento dei prezzi e dei pagamenti effettuando una simulazione di prenotazione dal tuo sito web.

Verifica in particolare che tutte le stagioni necessarie abbiano una tariffa definita e che le informazioni mostrate all’ospite siano chiare e coerenti.

Risultato atteso

Dopo aver applicato questa strategia, le tue proprietà potranno ricevere prenotazioni di 28 notti o più dal tuo sito web con prezzi e condizioni adattati a questo tipo di domanda.

Il risultato atteso è una combinazione più equilibrata tra soggiorni brevi e medi, che permetta di:

migliorare l’Occupazione durante i periodi di minore domanda;
ridurre i vuoti prolungati nel calendario;
generare entrate più stabili;
diminuire la rotazione operativa;
attrarre nuovi profili di ospite;
aumentare il peso della vendita diretta.

L’impatto dipenderà dalla posizione, dal tipo di alloggio, dalla strategia di prezzi e dalla domanda esistente in ciascun mercato.

Prossimi passi consigliati

Dopo aver compreso la strategia, verifica come configurare la media durata nei tuoi Alloggi, includendo la durata minima, le tariffe, i pagamenti mensili, il deposito cauzionale e le osservazioni visibili per l’ospite.

Ad esempio, puoi iniziare attivando la funzionalità solo in alcuni Alloggi e durante i mesi nei quali storicamente registri una minore Occupazione.

Conviene inoltre preparare una strategia specifica di comunicazione e commercializzazione per questo segmento. Metti in evidenza sul tuo sito web servizi come il wifi, lo spazio di lavoro, la cucina attrezzata, la lavatrice, lo spazio di archiviazione e la vicinanza a punti di interesse professionale o educativo.

Limitazioni e considerazioni

Tieni presente che:

le tariffe e le condizioni specifiche della media durata si applicano alle prenotazioni effettuate dal sito web e alle prenotazioni manuali;
queste condizioni non sono attualmente sincronizzate con le OTA;
gli sconti, i supplementi, i codici promozionali, le tariffe non rimborsabili e gli strumenti esterni di prezzi dinamici non si applicano alle tariffe di media durata;
se non configuri una tariffa specifica, possono essere utilizzate le tariffe di Short stay;
se lasci periodi senza tariffa all’interno della configurazione di media durata, le prenotazioni possono risultare bloccate per quelle date;
le politiche di cancellazione continuano a dipendere dalle condizioni generali di prenotazione;
i metodi di pagamento utilizzati saranno quelli configurati nelle condizioni di prenotazione;
le restrizioni e gli obblighi legali possono variare a seconda del Paese, della regione e della durata del soggiorno.

Prima di commercializzare prenotazioni lunghe, verifica sempre la normativa locale e le relative implicazioni fiscali, contrattuali e operative.

Buone pratiche

Controlla frequentemente l’Occupazione, il prezzo medio, l’anticipo di prenotazione e la durata media dei soggiorni.

Analizza separatamente i risultati di ogni proprietà e di ogni stagione. Una strategia che funziona in un alloggio urbano potrebbe non essere adatta a una proprietà puramente vacanziera.

Rendi flessibili le restrizioni solo quando ha senso commerciale.

Non prendere decisioni basandoti unicamente sulla percentuale di Occupazione. Un’Occupazione elevata non garantisce sempre una maggiore redditività se la tariffa è troppo bassa o i costi inclusi sono elevati.

Confronta l’entrata netta di una prenotazione lunga con l’entrata netta attesa delle prenotazioni brevi che potrebbe sostituire.

Includi una stima realistica dei consumi di elettricità, acqua, climatizzazione e internet nel calcolo della tariffa.

Definisci chiaramente quali utenze sono incluse e se esiste un limite di consumo.

Utilizza fotografie e descrizioni che aiutino l’ospite a immaginarsi mentre vive nella proprietà, non solo mentre trascorre una vacanza.

Metti in evidenza in particolare:

wifi veloce e stabile;
scrivania o spazio di lavoro;
cucina completamente attrezzata;
lavatrice;
armadi e spazio di archiviazione;
buona illuminazione;
trasporto pubblico;
servizi vicini;
condizioni di pagamento chiare.

Inizia con un gruppo ridotto di Alloggi, misura i risultati e amplia la strategia gradualmente.

Caso pratico

Sfida: un’agenzia rileva che diversi dei suoi appartamenti urbani presentano un’Occupazione elevata in estate, ma accumulano vuoti da quattro a otto settimane durante l’autunno e l’inverno.

Analisi: questi vuoti sono difficili da coprire tramite prenotazioni vacanziere perché la domanda del fine settimana non permette di occupare il calendario in modo continuativo. Inoltre, i frequenti check-in, check-out e pulizie riducono la redditività delle prenotazioni brevi durante la bassa stagione.

Decisione strategica: l’agenzia attiva la media durata negli appartamenti meglio posizionati e crea tariffe specifiche per prenotazioni di 28 notti o più. Configura anche pagamenti mensili, adatta il deposito cauzionale e mette in evidenza sul sito web il wifi, la scrivania, la cucina attrezzata e la vicinanza al trasporto pubblico.

Risultato atteso: l’agenzia riesce ad attrarre professionisti in trasferta e lavoratori da remoto, coprire diversi vuoti della bassa stagione, ridurre la rotazione degli ospiti e generare una previsione di entrate più stabile.

Per vedere come configurare tutto correttamente, consulta l’articolo “Media durata: potenzia il tuo sito web offrendo affitti di 28 notti o più”.

Funzionalità correlate

Tariffe e stagioni.
Regole di Occupazione e durata massima del soggiorno.
Condizioni e metodi di pagamento.
Gestione dei depositi cauzionali.
Extra personalizzati per durata della prenotazione.
Automazioni di comunicazione in Harmony.
Modelli e contratti per ospiti.
Indicatori di Occupazione, ADR e RevPAR.

Domande frequenti

La media durata sostituisce le prenotazioni vacanziere?

No. Entrambe le strategie possono convivere nella stessa proprietà.
La funzionalità permette di applicare condizioni di Short stay alle prenotazioni inferiori alla soglia configurata e condizioni di media durata quando la prenotazione raggiunge il numero minimo di notti definito.
Questo ti permette di mantenere la domanda vacanziera abituale e, allo stesso tempo, acquisire prenotazioni lunghe quando risulta commercialmente conveniente.

Offrire un prezzo mensile più basso ridurrà la mia redditività?

Non necessariamente.
Le prenotazioni lunghe di solito hanno un prezzo per notte inferiore, ma possono anche ridurre le notti vuote, il numero di pulizie, la rotazione degli ospiti, le commissioni di distribuzione e altri costi operativi.
Per valutare correttamente la redditività, confronta l’entrata netta totale e non solo il prezzo per notte.

Devo attivare la media durata in tutti i miei Alloggi?

No. È consigliabile selezionare le proprietà con le migliori condizioni per questo segmento.
Gli Alloggi urbani, ben collegati, con wifi stabile, cucina, lavatrice, spazio di archiviazione e spazio di lavoro hanno solitamente maggiori possibilità di attrarre domanda di media durata.
Puoi iniziare una prova con una parte dell’inventario e ampliare la strategia in base ai risultati.

Quale durata minima dovrei stabilire?

La funzionalità utilizza 28 notti come valore predefinito, anche se devi scegliere la soglia in base alla tua strategia, alla normativa locale e alla domanda del tuo mercato.
Prima di modificarla, analizza come influirebbe su tariffe, pagamenti, operatività e percezione dell’ospite.

Quale tariffa dovrei offrire per una prenotazione di diversi mesi?

La tariffa dovrebbe coprire i costi dell’alloggio, le utenze incluse, la manutenzione e il margine minimo atteso.
Deve inoltre essere competitiva rispetto a proprietà simili e sufficientemente attraente da compensare l’ospite per l’impegno durante un periodo più lungo.
Non esiste una percentuale di sconto valida per tutti gli Alloggi. La decisione deve basarsi su dati reali di domanda, Occupazione e redditività.

Posso utilizzare la media durata solo durante la bassa stagione?

Sì. Puoi creare tariffe per stagioni specifiche e utilizzare la media durata come strumento per coprire i mesi con minore domanda.
Assicurati di configurare correttamente tutti i periodi nei quali desideri accettare queste prenotazioni, poiché lasciare date senza tariffa può impedire all’ospite di completare la prenotazione.

Le condizioni di media durata vengono pubblicate sulle OTA?

Le tariffe, i pagamenti mensili e i depositi cauzionali specifici della media durata non sono attualmente sincronizzati con le OTA.
Questa strategia è progettata principalmente per le prenotazioni ricevute tramite il tuo sito web e per le prenotazioni create manualmente.

Quali informazioni dovrei mettere in evidenza nella pagina dell’alloggio?

Metti in evidenza le caratteristiche che facilitano un soggiorno prolungato: wifi affidabile, zona di lavoro, cucina attrezzata, lavatrice, spazio di archiviazione, climatizzazione, trasporto pubblico e servizi vicini.
Devi inoltre comunicare chiaramente i pagamenti, il deposito cauzionale, le utenze incluse e qualsiasi condizione rilevante per la prenotazione.

Media durata: attira i nomadi digitali e riduci la stagionalità con la media durata