Prepara y genera la exportación del Modelo 238 en el VRMS

El Modelo 238 en España es una declaración informativa anual obligatoria para determinados operadores de plataformas digitales. Su objetivo es que la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) obtenga información detallada sobre las transacciones económicas realizadas a través de estas plataformas, especialmente en el ámbito de los alquileres turísticos. Este modelo sustituye al antiguo Modelo 179 y, a diferencia de este, la obligación de informar recae en las plataformas digitales, no en los propietarios de los inmuebles, en aplicación de la directiva europea DAC7 para reforzar el control fiscal.

Avantio ha desarrollado la exportación del Modelo 238 en formato XML, de forma que puedas extraer directamente desde el VRMS los datos necesarios para presentar la declaración.

Esta exportación está pensada para Property Managers cuya sede se encuentra en España y que estén obligados a presentar el Modelo 238. Si es tu caso, el VRMS te ayuda a preparar el archivo, aunque la responsabilidad última de la presentación ante la Agencia Tributaria sigue siendo tuya.

Ten en cuenta el calendario: el archivo XML del Modelo 238 no se podrá subir a la web de la Agencia Tributaria hasta 2026, para informar de los datos correspondientes al ejercicio 2025. Aun así, la funcionalidad de exportación, junto con los nuevos campos requeridos, se desplegará en producción antes de final de año, para que puedas ir preparando toda la información.

Rellena los datos fiscales de razón social, propietarios y alojamientos

Para generar el archivo XML, el VRMS utiliza la información de la razón social de tu empresa, de los propietarios y de los alojamientos. Algunos campos son obligatorios y tienen validaciones específicas; si falta algún dato o no cumple el formato, la exportación mostrará errores basados en esta tabla de validaciones.

Completa los datos fiscales de la razón social de tu empresa

En la ficha de la razón social debes revisar y completar los siguientes campos:

Campo	Obligatorio	Formato / valor	Validación
Nombre	Sí	Máx. 200 caracteres	El nombre es obligatorio y no puede superar los 200 caracteres.
CIF	Sí	Máx. 200 caracteres	El CIF es obligatorio y no puede superar los 200 caracteres.
IN	No	Máx. 200 caracteres	Si el número IN está rellenado no puede superar los 200 caracteres.
IVA intracomunitario	No	Máx. 200 caracteres	Si el IVA intracomunitario está rellenado no puede superar los 200 caracteres.
Tipo de dirección	Sí	OECD301, OECD302, OECD303, OECD304 u OECD305	El tipo de dirección es obligatorio.
País	Sí	Código ISO3166	El país de residencia es obligatorio.
Calle	No	Máx. 200 caracteres	Si la dirección está rellenada no puede superar los 200 caracteres.
Número	No	Máx. 200 caracteres	Si el número de la dirección está rellenado no puede superar los 200 caracteres.
Puerta	No	Máx. 200 caracteres	Si la puerta de la dirección está rellenada no puede superar los 200 caracteres.
Código postal	No	Máx. 200 caracteres	Si el código postal está rellenado no puede superar los 200 caracteres.
Provincia	No	Máx. 200 caracteres	Si la provincia está rellenada debe estar verificada.
Ciudad	Sí	Máx. 200 caracteres	La ciudad es obligatoria y debe estar verificada.

Revisa los datos de identificación y nacimiento del propietario

En cada ficha de propietario debes disponer de una información de identificación y domicilio suficientemente completa para que el sistema pueda incluirla en el Modelo 238. Los campos y validaciones son los siguientes:

Campo	Obligatorio	Formato / valor	Validación
NIF / TIN	Sí	Máx. 200 caracteres	El número de documento es obligatorio y no puede superar los 200 caracteres.
Nombre	Sí	Máx. 200 caracteres	El nombre es obligatorio y no puede superar los 200 caracteres.
Apellidos	Sí	Máx. 200 caracteres (entre primer y segundo apellido)	El apellido es obligatorio y no puede superar los 200 caracteres.
IN	No	Máx. 200 caracteres	Si el número IN está rellenado no puede superar los 200 caracteres.
IVA intracomunitario	No	Máx. 200 caracteres	Si el IVA intracomunitario está rellenado no puede superar los 200 caracteres.
Tipo de dirección	Sí	OECD301, OECD302, OECD303, OECD304 u OECD305	El tipo de dirección es obligatorio.
País	Sí	Código ISO3166	El país de residencia es obligatorio.
Calle	No	Máx. 200 caracteres	Si la dirección está rellenada no puede superar los 200 caracteres.
Número	No	Máx. 200 caracteres	Si el número de la dirección está rellenado no puede superar los 200 caracteres.
Puerta	No	Máx. 200 caracteres	Si la puerta de la dirección está rellenada no puede superar los 200 caracteres.
Código postal	No	Máx. 200 caracteres	Si el código postal está rellenado no puede superar los 200 caracteres.
Provincia	No	Máx. 200 caracteres	Si la provincia está rellenada debe estar verificada.
Ciudad	Sí	Máx. 200 caracteres	La ciudad es obligatoria y debe estar verificada.
Fecha de nacimiento	Sí	Fecha	La fecha de nacimiento es obligatoria.
Ciudad de nacimiento	Sí	Máx. 200 caracteres	La ciudad de nacimiento es obligatoria y debe estar verificada.
Provincia de nacimiento	No	Máx. 200 caracteres	Si la provincia de nacimiento está rellenada debe estar verificada.
País de nacimiento	Sí	Código ISO3166	El país de nacimiento es obligatorio.
IBAN	No	Máx. 200 caracteres	Si el IBAN está rellenado no puede superar los 200 caracteres.
Titular de la cuenta	Sí, si el IBAN está rellenado	Máx. 200 caracteres	Si el IBAN está rellenado, el nombre del titular es obligatorio y no puede superar los 200 caracteres.
Jurisdiction GVS	Sí, si el modelo de propietario es GVS	Código ISO3166	Si el modelo de propietario es GVS el campo «Jurisdiction GVS» es obligatorio.
Reference GVS	Sí, si el modelo de propietario es GVS	Máx. 200 caracteres	Si el modelo de propietario es GVS el campo «Reference GVS» es obligatorio.

Verifica los datos de domicilio del alojamiento

En la ficha de cada alojamiento también se utilizan diversos datos de dirección para el Modelo 238:

Campo	Obligatorio	Formato / valor	Validación
Tipo de dirección	Sí	OECD301, OECD302, OECD303, OECD304 u OECD305	El tipo de dirección es obligatorio.
País	Sí	Código ISO3166	El país del domicilio es obligatorio.
Calle	No	Máx. 200 caracteres	Si la dirección está rellenada no puede superar los 200 caracteres.
Número	No	Máx. 200 caracteres	Si el número de la dirección está rellenado no puede superar los 200 caracteres.
Puerta	No	Máx. 200 caracteres	Si la puerta de la dirección está rellenada no puede superar los 200 caracteres.
Código postal	No	Máx. 200 caracteres	Si el código postal está rellenado no puede superar los 200 caracteres.
Provincia	No	Máx. 200 caracteres	Si la provincia está rellenada debe estar verificada.
Ciudad	Sí	Máx. 200 caracteres	La ciudad es obligatoria y debe estar verificada.
Referencia catastral	Sí	Máx. 200 caracteres	La referencia catastral es obligatoria y no puede superar los 200 caracteres.

Identifica los nuevos campos activados en el VRMS

Para dar soporte al Modelo 238, se han activado campos adicionales en distintas secciones del VRMS. Estos campos te permiten completar información que la AEAT exige en el marco DAC7.

Sección	Campo	Detalle
Ficha del alojamiento	Tipo de dirección	Valores disponibles: Residencial, Comercial, Oficina registrada, No especificado.
Ficha del propietario	Tipo de identificación	Valores disponibles: Estándar, GVS. Si seleccionas GVS, se muestran campos adicionales para jurisdicción y referencia.
Ficha del propietario	Número de documento	Campo libre para información adicional de identificación.
Ficha del propietario	Ciudad, provincia y país de nacimiento	Campos específicos para recoger los datos de nacimiento del propietario.
Ficha del propietario	Tipo de dirección	Valores: Residencial, Comercial, Oficina registrada, No especificado.
Ficha del propietario	Número, bloque o puerta, planta o puerta	Campos de detalle de la dirección del propietario.
Razón social	Número de documento	Campo libre para información adicional de la empresa.
Razón social	Tipo de dirección	Valores: Residencial, Comercial, Oficina registrada, No especificado.

Antes de lanzar la exportación es importante que revises estas fichas y que completes todos los campos obligatorios para evitar errores.

Genera el archivo XML del Modelo 238 desde el VRMS

Una vez que los datos de razón social, propietarios y alojamientos están completos, puedes lanzar la exportación desde el módulo de exportaciones del VRMS.

Sigue estos pasos:

Accede a Exportaciones → DAC7. En esta sección verás dos apartados: «Nueva exportación» y «Exportaciones realizadas».
En «Nueva exportación», utiliza los filtros disponibles para acotar la información que quieres incluir.
Tras seleccionar los filtros, haz clic en «Exportar». El sistema generará el archivo y lo añadirá al listado de «Exportaciones realizadas».
Entra en «Exportaciones realizadas» y descarga el archivo XML correspondiente al Modelo 238.
Accede a la intranet de la Agencia Tributaria habilitada para el Modelo 238 y sube el archivo XML descargado.

Los filtros disponibles en «Nueva exportación» son:

Filtro	Opciones
Año	Listado de años disponibles.
Razón social	Listado de razones sociales de empresa configuradas en el VRMS.
Estado	Prereserva, Confirmada, Pagada, Garantía, Cancelada.
Portal	Listado de portales, opción «Sin portal asignado» y «Reservas web».
Propietario	Listado de propietarios.
Tipo de exportación	Borrador*, Normal.

Si el sistema detecta errores, los mostrará de acuerdo con la tabla de validaciones anterior. En ese caso, deberás corregir los datos en las fichas correspondientes y repetir la exportación.

Si el tipo de presentación es borrador*, cuando envíes el xml descargado no se registrará en la AET ninguno de los datos del mensaje recibido ni de la respuesta enviada, con lo que la declaración no quedará presentada. Por lo tanto, este mecanismo podrá ser utilizado para la detección de errores antes de la presentación. Es recomendable, antes de presentar el XML definitivo, hacer uso del tipo borrador*.

Revisa la información trimestral de actividades e importes DAC7

El Modelo 238 requiere que la información de las actividades se agrupe por trimestres. El XML generado por el VRMS incluye varios conceptos clave que se rellenan a partir de los datos de reservas y liquidaciones.

En la exportación encontrarás estos conceptos:

Concepto XML	Descripción	Origen en VRMS
Consideration	Contraprestación: compensación neta de tasas, comisiones o impuestos retenidos o cobrados por el operador de plataforma y que se paga al vendedor.	Pago al propietario en las liquidaciones.
Fees	Comisiones, fianzas, tarifas y otras cantidades análogas retenidas o cobradas trimestralmente por el operador de plataforma.	Total de la reserva menos el pago al propietario.
Number of activities	Número de actividades realizadas en el trimestre.	Número de noches vendidas.
Taxes	Impuestos cobrados trimestralmente por el operador de plataforma.	IVA del contrato de intermediación.

Analiza un ejemplo de cálculo DAC7 para una operación

El documento incorpora un ejemplo de cálculo para una única operación realizada en un trimestre por el operador de plataforma, sujeta a un tipo de IVA del 21 %.

Venta de un bien por valor de 1 000 euros.
Comisión del operador de plataforma: 100 euros.
Ambos importes están sujetos al IVA al 21 %.

Con estos datos se informa:

Contraprestación por trimestre:
1 000 euros + 210 euros (IVA) menos la comisión de 100 euros y su IVA de 21 euros, lo que da una contraprestación de 1 089 euros.
Número de actividades por trimestre: 1.
Comisiones, fianzas, tarifas y otras cantidades análogas: 100 euros.
Impuestos cobrados por trimestre: 21 euros.

En un ejemplo equivalente aplicado a una reserva en el VRMS:

Importe total de la reserva: 1 210 € (21 % de IVA incluido).
Comisión del portal: 10 €.
Comisión de agencia: 20 % (21 % de IVA incluido) sobre el importe del alquiler, descontando la comisión del portal.

Los importes utilizados en la información trimestral son:

Comisión del propietario (Consideration): 1 210 - ((1 210 - 10) × 0,2) = 970 €.
Comisión de la agencia (Fees): 1 210 - 970 = 240 €.
Impuestos (Taxes): (240 / 1,21) × 0,21 = 41,65 €.

Estos cálculos se realizan por trimestre para todas las reservas incluidas en la exportación, siguiendo la lógica del Modelo 238.

Controla exclusiones y actividades relevantes en el cálculo DAC7

Además de los datos de fichas y reservas, el VRMS incorpora opciones específicas para decidir qué información se envía y cómo se calcula.

Por un lado, puedes configurar tanto en la ficha del alojamiento como en la propia reserva si deseas excluir esa información de la presentación del Modelo 238. Esta opción te permite marcar propiedades o reservas concretas para que no se incluyan en el XML cuando así corresponda. Por otro lado, en cada reserva puedes personalizar el importe a considerar para el Modelo 238, ajustando la cantidad que se tendrá en cuenta en la contraprestación si necesitas alinearla con criterios fiscales específicos.

El sistema solo toma en cuenta como actividades relevantes las reservas que tienen liquidaciones al propietario completadas. Si una reserva no está incluida en la liquidación del propietario, no se tendrá en cuenta en el cálculo de actividades ni se incluirá en el archivo XML.

Si en el XML echas en falta una reserva, revisa en primer lugar que exista una liquidación completada para el propietario y que ni la ficha del alojamiento ni la reserva estén marcadas para excluirse del Modelo 238. Esto te ayudará a entender rápidamente por qué una actividad puede no aparecer en la exportación.

Antes de cerrar el proceso, comprueba que has actualizado todos los campos obligatorios, has revisado las liquidaciones y has generado el XML con el tipo de exportación que necesitas. Así tendrás el archivo listo para subirlo a la sede electrónica de la Agencia Tributaria cuando se abra el plazo de presentación del Modelo 238 (DAC7).

Preguntas frecuentes

¿Qué información incluye la exportación del Modelo 238 (DAC7) que generas desde el VRMS?

La exportación del Modelo 238 desde el VRMS genera un archivo XML con los datos fiscales de la razón social de tu empresa, de los propietarios y de los alojamientos, junto con la información trimestral de actividades exigida por DAC7: contraprestación neta para el propietario, comisiones y demás importes retenidos, número de actividades y los impuestos cobrados por trimestre. Solo se incluyen las reservas consideradas actividades relevantes según los criterios del sistema.

¿Quién debe utilizar la exportación del Modelo 238 en el VRMS para presentar la declaración a la Agencia Tributaria?

Esta funcionalidad está dirigida a Property Managers cuya sede se encuentra en España y que, por su actividad, están obligados a presentar el Modelo 238 ante la Agencia Tributaria. El VRMS facilita la generación del fichero XML, pero la obligación de revisar la información y presentar la declaración sigue siendo del operador de la plataforma.

¿Cómo generas y descargas el archivo XML del Modelo 238 desde el VRMS?

Debes accede a Exportaciones → DAC7, entrar en «Nueva exportación», seleccionar los filtros de año, razón social, estado, portal, propietario y tipo de exportación, y hacer clic en «Exportar». Después, en «Exportaciones realizadas», podrás descargar el archivo XML generado y subirlo a la intranet de la Agencia Tributaria habilitada para el Modelo 238.

¿Qué ocurre si faltan datos obligatorios o se detectan errores al exportar el Modelo 238 desde el VRMS?

Si el sistema detecta que falta algún dato obligatorio o que un campo no cumple las validaciones, por ejemplo país o ciudad sin verificar, fechas de nacimiento incompletas o campos de dirección demasiado largos, mostrará los errores siguiendo la tabla de validaciones. En ese caso, debes corregir la información en las fichas de razón social, propietario o alojamiento y repetir la exportación hasta que el archivo se genere sin incidencias.

¿Cómo se calculan la contraprestación, las comisiones y los impuestos de tus reservas en la información trimestral DAC7 del Modelo 238?

La contraprestación («Consideration») es la compensación neta que recibe el propietario después de restar tasas, comisiones e impuestos retenidos por la plataforma. Las comisiones y otros importes retenidos («Fees») se calculan como la diferencia entre el total de la reserva y el pago al propietario. El número de actividades se basa en las noches vendidas y los impuestos («Taxes») se toman del IVA del contrato de intermediación. El documento incluye un ejemplo detallado con una reserva de 1 210 €, comisiones de portal y agencia y el cálculo de la contraprestación, las comisiones y los impuestos resultantes.

Configura la exportación del Modelo 238 (DAC7) desde Avantio